研究报告指前三季度中国商业地产租赁需求创新高

全球性商业地产服务和投资公司世邦魏理仕11日在上海最新发布的《2021年三季度中国商业地产市场表现》显示，今年前三季度中国国内写字楼、零售物业和仓储物流租赁需求创新高，大宗物业交易金额同比上升34%至1878亿元(人民币，下同)，接近2019年同期的历史峰值。

疫情后在线经济、生物医药等行业的加速发展令产业地产成为全球房地产投资领域的最大热点。世邦魏理仕2021年投资者意向调查显示，47%的受访者选择工业物流为其最青睐的主流资产类别，排名第一；而在另类资产中，数据中心以57%的关注度位居榜首。今年前三季度，包括物流设施、商务园区、工业厂房、数据中心等在内的各类产业地产大宗交易总额超过340亿元，创历史新高。

中国“十四五”规划提出，2025年战略新兴产业和数字经济核心产业增加值占GDP的比重将分别提升至17%和10%。中国经济的转型升级将推动相关地产需求的快速增长。

以战略新兴产业之一的生物医药产业为例，今年上半年医药制造业工业增加值增速达到29.6%。与此同时，生物医药企业在京沪办公楼和商务园区市场的新租面积占比达到8.2%，较疫情前4%-5%的水平大幅提升。

而在产业地产投资最为成熟的物流仓储领域，世邦魏理仕在今年发布的《全球电商展望》专题报告中预测，每新增10亿美元的电商销售额将创造100万平方英尺(92903平方米)的仓储需求。中国拥有最大的电商市场规模，2020年实物商品网上零售额达到97950亿元。若以较为保守的10%年增速测算，则理论上未来5年国内电商销售的增长需要吸纳的仓储面积将超过8000万平方米。

公募REITs在今年6月启航，金融创新也激活了产业地产交易的流动性。公募REITs为产业地产提供了新的融资和退出通道，增加了市场透明度，产业地产的交易流动性因此将得到进一步提升。

疫情暴发以来，中国国内产业地产投资迅猛发展，在大宗交易金额中的占比目前已经达到15%以上，但与全球平均约25%的比重相比仍有长足的增长潜力。从全球资本配置的角度也能得出相近的结论。根据RCA的数据统计，2016年至今中国的物流地产交易额仅占全球4%；该比例也低于中国办公楼和零售物业在全球大宗交易额的占比。

而在资产价格方面，截至今年二季度，全球工业物流地产的平均租金回报率已降至3.96%，甚至比甲级办公楼低8个基点；相比之下，中国一线城市的物业设施回报率水平处于5%左右，并仍高于办公楼和零售物业50-100个基点。可见，从全球资产组合配置的角度看，中国的优质物流设施是极具吸引力的投资标的。

世邦魏理仕中国区研究部负责人谢晨表示：“2021年第三季度，尽管受到小规模疫情暴发和台风汛期等因素的影响，中国商业地产租赁需求依然加速反弹。”他指出，写字楼、零售物业和仓储物流这三大物业类型今年前三季度累计需求均已突破上一轮市场周期的同期高点。各种迹象表明，中国商业地产已经迈入新一轮的上升周期，周期性的需求增长和疫情后结构性趋势演化的叠加正在共同开启市场的投资窗口，而政府持续去杠杆的努力将使中国房地产市场走上更加平衡和可持续的长期发展道路。